Comprar siendo extranjero

¿Puede un extranjero ser dueño de una propiedad?

Sí, y sin condiciones. República Dominicana no restringe la propiedad inmobiliaria de extranjeros. Un comprador extranjero recibe el título en las mismas condiciones que un ciudadano, no necesita residencia, socio local ni autorización del gobierno, y puede vender a quien quiera.

Esto es poco común en la región, y significa que las preguntas importantes no son si tienes permitido comprar, sino si lo que estás comprando tiene un título limpio, registrado y correctamente deslindado.

La diferencia de títulos que más importa

Los registros de tierras dominicanos reconocen más de un tipo de documento, y no son equivalentes. Confundirlos es el error costoso más común de un comprador extranjero.

Una Carta Constancia no es un fraude y es muy común, sobre todo en terrenos y en desarrollos antiguos. Pero hasta que se completa el deslinde, la mensura catastral que separa y registra tu parcela concreta, eres dueño de una parte de algo mayor y no de un terreno definido. Eso complica la reventa, complica el financiamiento y es el origen de los conflictos de linderos.

El proceso de compra, paso a paso

1. Contrata a tu propio abogado. Independiente del desarrollador, del vendedor y del agente. Es la decisión de mayor valor de toda la operación.
2. Oferta y reserva. Normalmente un depósito modesto retira la unidad del mercado mientras se hace la debida diligencia. Deja por escrito qué pasa con ese depósito si la debida diligencia falla.
3. Debida diligencia. Tu abogado revisa el título en el Registro de Títulos, confirma que el vendedor es el propietario registrado y verifica gravámenes, hipotecas, cargas e impuestos pendientes.
4. Promesa de venta (Contrato de Promesa de Venta). Un acuerdo vinculante y notariado que fija el precio, el calendario de pagos, la fecha de entrega y las consecuencias del incumplimiento. En preventa, este es el documento que rige la relación durante años.
5. Calendario de pagos. En una propiedad terminada, el cierre llega pronto. En preventa, los pagos se escalonan según el avance de la obra.
6. Contrato de venta, firmado y notariado.
7. Paga el impuesto de transferencia en la DGII, que tasa la propiedad y emite el recibo necesario para el registro.
8. Registra la transferencia en el Registro de Títulos, que emite un nuevo Certificado de Título a tu nombre. La compra no está completa hasta que esto ocurre. Un contrato firmado no te convierte, por sí solo, en el propietario registrado.

Lista de debida diligencia

• Título revisado en el Registro de Títulos, confirmando que el vendedor es el propietario registrado
• Sin gravámenes, hipotecas ni cargas pendientes
• Estado del deslinde confirmado y tipo de título verificado
• Impuestos sobre la propiedad y, en un desarrollo, cuotas de mantenimiento al día
• En preventa: la trayectoria del desarrollador, los permisos realmente emitidos y qué pasa con tu dinero si el proyecto se detiene
• Resolución de CONFOTUR verificada de forma independiente si la exención forma parte de tus números: consulta CONFOTUR, explicado
• En un terreno o una villa, que la mensura coincida con lo que te mostraron

La preventa, en concreto

Buena parte de lo que se vende en Punta Cana es sobre planos, y el perfil de riesgo es distinto al de una unidad terminada. Estás dando crédito sin garantía a un desarrollador a cambio de la promesa de una entrega futura.

Las preguntas que importan: qué pasa con lo ya pagado si la obra se detiene, si los pagos van a un fideicomiso o directamente al desarrollador, qué dice el contrato sobre los retrasos de entrega y qué especificaciones tienes realmente garantizadas. Los renders no son una especificación. Pide que la lista de terminaciones esté en el contrato.