Inversión
Ingresos y rentabilidad del alquiler
Las rentabilidades que se anuncian casi siempre son brutas, y la rentabilidad bruta no es ingreso. La distancia entre una y otra es donde fallan, en silencio, la mayoría de los cálculos de inversión.
La rentabilidad bruta no es lo que te queda
Una rentabilidad proyectada suele calcularse con una tarifa por noche, multiplicada por una ocupación supuesta y dividida entre el precio de compra. Cada uno de esos tres datos es una suposición, y el resultado describe ingresos brutos, no ganancia.
Para pasar de bruto a neto hay que restar: la comisión de administración, las cuotas de mantenimiento, los servicios, la limpieza y la rotación, el mobiliario y su reposición, el seguro, el marketing o las comisiones de las plataformas, las reparaciones, el impuesto sobre el ingreso y las semanas en que la unidad está vacía. Con frecuencia, la cifra neta queda bastante por debajo de la mitad de la bruta.
Cuando te muestren una proyección de rentabilidad, pregunta exactamente dos cosas: qué ocupación supone y qué costos se han restado. Una proyección que no puede responder ambas con precisión es marketing, no análisis.
Qué mueve realmente la cifra
La ocupación y su estacionalidad
La demanda en el Caribe es muy estacional. Un promedio anual esconde una temporada alta que puede estar casi llena y una temporada baja que puede estar casi vacía, y una proyección que aplica tarifas de temporada alta a todo el año simplemente está mal. Pide la distribución por temporadas, no el promedio.
La ubicación respecto a la playa y al aeropuerto
La cercanía a la playa y al Aeropuerto Internacional de Punta Cana influye de forma clara tanto en la tarifa por noche como en la ocupación. Dos unidades del mismo tamaño en el mismo sector pueden rendir de forma muy distinta.
La configuración de la unidad
El número de habitaciones cambia el perfil del huésped, la tarifa posible y el costo de limpieza, y la relación no es lineal. La unidad con mejores ingresos brutos no siempre es la de mejor rendimiento neto.
Las amenidades y su costo
Las amenidades de tipo resort suben la tarifa posible por noche, y también son lo que encarece las cuotas de mantenimiento. Los dos lados de ese intercambio terminan en tu cifra neta, así que un desarrollo con grandes amenidades no es automáticamente la mejor inversión.
El nivel de mobiliario
El alquiler vacacional en un mercado competitivo es un producto de hotelería. Amueblar poco reduce la tarifa y la ocupación; el mobiliario es un costo de capital real con un ciclo de reposición, y debe estar en el modelo desde el principio.
Programas de alquiler y contratos de administración
Muchos desarrollos de Punta Cana ofrecen un programa de alquiler: un servicio administrado para tu unidad o un pool que reparte los ingresos entre las unidades participantes. Varían muchísimo en calidad y en cuánto del beneficio se quedan. Antes de firmar:
- ¿Los ingresos se reparten en pool o son de tu unidad? El pool suaviza tu resultado, pero puedes terminar subsidiando unidades más débiles.
- ¿Cuál es la comisión y se calcula sobre el bruto o el neto? La diferencia es grande.
- ¿Qué costos se descuentan antes de calcular tu parte? Pide la lista por escrito.
- ¿Puedes usar la unidad y eso reduce lo que te corresponde? Los periodos bloqueados para el propietario son comunes.
- ¿Puedes salir y con cuánto aviso? Algunos contratos son largos y difíciles de dejar.
- ¿Qué resultados históricos pueden demostrar con unidades comparables, y no con proyecciones?
Impuesto sobre los ingresos por alquiler
Los ingresos por alquiler obtenidos en República Dominicana tributan allí, para residentes y no residentes por igual. La exención de CONFOTUR no los cubre: CONFOTUR trata el impuesto de transferencia y el IPI, no el impuesto sobre la renta. Tu país de residencia también puede gravar el mismo ingreso, con el alivio que prevea el convenio correspondiente. Consulta impuestos sobre la propiedad y asesórate en ambos países, no solo en uno.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La rentabilidad bruta es el ingreso anual por alquiler dividido entre el precio de la propiedad. La neta resta los costos de obtenerlo: comisión de administración, cuotas de mantenimiento, servicios, limpieza, reposición del mobiliario, seguro, comisiones de plataformas, reparaciones, vacancia e impuestos. Con frecuencia la neta queda por debajo de la mitad de la bruta.
¿Qué ocupación debo suponer para un alquiler en Punta Cana?
En lugar de aceptar un único promedio anual, pide la distribución por temporadas. La demanda en el Caribe es muy estacional, y una proyección que aplica tarifas de temporada alta a todo el año exagera mucho el rendimiento.
¿Me conviene entrar en el programa de alquiler de un desarrollo?
Depende de las condiciones. Averigua si los ingresos se reparten en pool o son de tu unidad, si la comisión se cobra sobre el bruto o el neto, qué costos se descuentan antes de tu parte, qué derechos de uso conservas y cómo puedes salir. Pide resultados históricos demostrados de unidades comparables.
¿Los ingresos por alquiler tributan si no vivo en República Dominicana?
Sí. Los ingresos por alquiler de fuente dominicana tributan en República Dominicana sin importar la residencia, y la exención de CONFOTUR no cubre el impuesto sobre la renta. Tu país de residencia también puede gravarlos, sujeto al alivio de un convenio.
¿CONFOTUR hace que mis ingresos por alquiler estén libres de impuestos?
No. CONFOTUR exime el impuesto de transferencia del 3% y el IPI anual. El impuesto sobre la renta del alquiler no cambia.
Revisado por última vez en agosto de 2026
Información general sobre la ley y la práctica inmobiliaria en República Dominicana, no asesoramiento legal ni fiscal. Las leyes se modifican y los umbrales se ajustan; confirma lo que pienses usar con un abogado dominicano y con la DGII antes de actuar.